지난 한 해 동안 양평읍에 약 2,700세대, 용문면까지 합하면 3,450세대 아파트 입주 물량이 양평군에 쏟아졌다. 게다가 오는 2월 더샵 리버포레(453세대), 5월 강상면 우방 아이유쉘(219세대)까지 올해도 672세대 입주가 예정돼 있다. 이들 신축아파트는 부동산경기 침체와 맞물리면서 향후 양평 아파트시장에 큰 부담으로 작용할 것으로 보인다.

■지난해 아파트 매매 229건, 분양권 550건 거래

지난해 1월 포레나양평(438세대)을 시작으로 3월 센트럴시티(248세대)와 휴먼빌리버파크어반(420세대), 7월 용문다문지구 ‘반도유보라아이비파크’(740세대), 9월 한라비발디 1․2단지(1,602세대) 등 3,448세대 입주 물량이 쏟아졌다.

실수요자뿐만 아니라 부동산투자 열풍을 타고 지역 내에서도 분양시장에 뛰어든 경우가 많았다. 이들이 수익을 실현하기 위해서는 분양권이나 신축아파트 매매가 성사돼야 한다.

경기부동산포털(gris.gg.go.kr)에 따르면 분양권은 2022년 234건, 2023년 550건 등 2년 동안 총 784건이 거래됐다. 2022년 월평균 약 19건이던 거래 건수는 2023년 들어 월 30~40건으로 차츰 증가했고 5~10월에는 월평균 60건 정도 거래됐다.

양평읍으로 한정해보면 지난해 분양권 매매 건수는 374건이며, 더샵 리버포레(2024년 입주 예정)와 공흥3 휴먼빌 아틀리에(2025년 입주 예정)를 제외하면 지난해 333건의 분양권 매매가 실현됐다. 결론적으로 이들 아파트의 분양권은 지난해 입주 물량인 2,700세대의 12%(333건) 정도가 마지막 잔금 전에 거래됐고, 2022년에 130건, 분양 초기인 2021년(558건), 2020년(145건), 2019년(80건)에 총 29%가 거래됐다.

공인중개사 A 씨는 “투자 목적의 분양권 전매는 분양 초기부터 여러 차례에 걸쳐 일어난다. 분양가로 전매하거나 손해를 보면서 거래한 경우도 많아 실제 전매로 이익을 본 경우는 많지 않다”고 말했다.

한편, 지난해 양평군 아파트 매매 건수는 229건으로 2022년(183건) 대비 46건(25%) 증가하는 데 그쳤다. 월별 매매 현황을 살펴보면 신축아파트 입주가 시작된 3~4월에 총 48건, 8~10월에 총 86건의 거래가 이루어졌다. 아파트 매매 현황이 지역 전체의 거래 건수인 것을 감안하면 신축아파트 매매는 활발하지 않았던 것으로 짐작할 수 있다.

■지난해 아파트 전월세 거래, 996건에 그쳐

입주가 여의치 않은 다수의 세대가 전월세 물량으로 풀렸다. 경기부동산포털에 따르면 지난해 양평군 전체 아파트 전월세 거래는 총 996건으로, 2022년(777건) 대비 219건 증가했다.

양평읍의 경우 지난 2022년에는 양평센트럴파크써밋(486세대)이 입주를 시작한 2월 전후 3달간 전월세 거래량이 총 384건이었다. 2023년에는 센트럴시티(248세대)와 휴먼빌리버파크어반(420세대) 입주가 시작된 3월, 한라비발디(1,602세대) 입주가 시작된 9월 전후로 전월세 거래가 증가했다. 2~4월 총 297건, 7~11월 총 443건의 거래가 이뤄졌는데, 전년과 비교해보면 많지 않은 수치다.

양평읍에서만 입주 물량이 총 2,700세대였는데 양평군 전체 아파트 전월세 거래는 전년 대비 219건 증가하는 데 그쳤다. 아파트 전월세 거래가 모두 신축아파트에서만 이뤄지지 않은 점을 고려하면 실수요자가 입주해도 상당 물량이 공실로 남았을 것으로 예상되지만 공인된 입주율 데이터가 없어 확인하기는 어렵다.

네이버 부동산에 나와있는 물량은 3일 현재 한라비발디 매매 376건, 전세 259건, 월세 238건이다. 공인중개사 B씨는 “다른 신축아파트들도 공실로 남아있는 게 아직 상당히 있을 거다. 이자와 분양가를 포기하고 싸게 내놓으면 될 거 같지만 그렇지도 않다. 입주를 포기하고 ‘똠방’(무등록 중개업자)에 내놓은 경우도 있다”고 말했다.

■구축아파트 전세가 평균, 시세의 73% 수준

수요가 급속하게 증가하지 않는 한 신축아파트 물량 폭탄은 구축아파트의 전월세 시장에 지속하여 영향을 미칠 것으로 보인다.

공인중개사 A 씨는 “작년 상반기에 3억 원 정도에 거래되던 아파트가 하반기에는 최소 7~8,000만 원 떨어진 수준으로 거래됐다. 집주인이 1억 원 정도 내줄 수 있는 여유가 있으면 다행이지만 그렇지 못하면 전세금 반환 대신 이자를 물어줘야 하는 상황”이라고 말했다.

경기부동산포털에 따르면 이번 주 구축아파트 전세가 평균은 시세의 73% 수준이다.

2000년 이전에 입주한 그린맨션 1차(1992년)·2차(1995년)와 현대(1996년) 아파트는 전세가가 시세의 70% 선이다. 금강 1차(1992년)·2차(1996년) 아파트는 이례적으로 전세가가 시세의 90~100%로 조사됐는데, 공인중개사 A, B 씨 모두 가격 대비 편리한 생활환경을 이유로 들었다.

2000년대 입주한 행복마을(2003년), SK뷰(2006년), 양평한진해모로(2007년), 양평미르젠(2008년), 양평휴먼빌(2009년)은 시세 대비 전세가 비중이 68~80%이다.

2010년대 입주한 양평벽산블루밍(2010년), 코아루리버팰리스(2010년), 양평현대성우 1차·2차·3차(2010년), 현대성우오스타코아루 1차·2차(2012년), 공흥지구한신휴플러스(2016년), 양평휴먼빌2차(2017년) 아파트는 시세 대비 전세가가 58~78%이다.

공인중개사 A 씨는 전세가가 낮게 형성된 아파트의 경우 2010년대 중반 입주 당시 수요가 부족해 상대적으로 고평가된 부분이 재조종되고 있다고 말했고, 공인중개사 B 씨는 아파트의 생활편의 등이 세입자들의 냉정한 평가를 받으며 전세가가 형성되고 있다고 말했다.

올해 2월 더샵 리버포레(453세대), 5월 강상면 우방 아이유쉘(219세대) 입주가 예정돼 있어 전월세 물량은 상당 기간 쌓일 것으로 예상되며, 이에 따라 전세가 하락은 지속될 것으로 보인다.