◆중과세 정책, 매매물건 늘어나

문재인 정부의 부동산 정책은 농촌지역 부동산시장에 별다른 영향을 주지 않지만 수도권에 인접한 양평은 영향을 받는 듯하다.

이수호 KAR 양평지회 부회장은 “지난해부터 매매보다 전‧월세 수요가 많다. 하지만 공급이 모자라며, 점점 물건이 나오고야 있지만 수요에는 못 미친다”고 말했다. 기사 작성일인 10월 7일 기준, 검색 포털에 ‘양평 전월세’를 검색하면 전‧월세 합해 400건 남짓의 매물이 올라왔지만, 주택매물 건수는 4000건을 훨씬 넘는다. 이는 양평 주민들은 주택 매입보다 전‧월세를 선호한다는 의미이기도 하지만 중과세 정책에 따른 2주택 소유자들이 집을 내놓는 양상이 뚜렷하게 증가하고 있다고도 볼 수 있다.

주택매매에서 공급이 수요를 넘어서는 상황이 지속되면 주택가격의 하락은 당연한 수순이다.

◆수도권 신도시 개발, 유입인구 감소

지난 10년간 양평군의 인구는 꾸준히 증가했지만 인구증가율은 감소 추세다. 특히 지난해의 경우 급격히 하락했다.

앞서 정부의 다주택자 중과세 정책으로 인해 주택매물이 증가하는 추세인 양평 부동산 현황을 살펴봤다. 이와 함께 정부 정책이 향후 5년간 양평 부동산에 어떤 영향을 미칠지 중점적으로 살펴보고자 한다. 이를 위해서는 양평의 특성인 실거주자 중심의 부동산시장을 기본적으로 인식해야 한다. 다시 말하면 양평은 인구의 증감에 따라 부동산 경기가 큰 영향을 받는다는 의미다.

양평인구가 양평 주택시장에 미치는 영향을 살펴보자면, 통계청의 2008~2018년 양평의 ‘순이동인구수’를 살펴보면 지난해부터 점점 줄고 있다. 순이동인구수는 전출인구수에서 전입인구수를 뺀 인구수를 의미하는데, 이는 곧 양평의 인구증가율이 줄고 있다는 뜻이다.

이에 대해 군청 인구정책 담당자는 “2016~2017년 서울 전월세 가격이 급격히 증가하면서 양평을 찾았던 전입자들이 하남시, 남양주시의 대규모 아파트단지 입주로 인해 주택매매 및 전월세가격이 하락하자 빠져나간 것으로 보인다”며 “교통 여건이 더 개선되거나 산업단지가 들어서 일자리가 늘어나지 않는 이상 이를 막기는 어려울 것”이라는 분석을 내놨다.

또한 양평군이 자체 조사한 지난해 양평 전입 이유는 주택, 가족, 직업, 교육, 기타, 자연환경, 주거환경 순이고, 전출사유는 주택, 가족, 직업, 기타, 교육, 주거환경, 자연환경 순이다. 전입과 전출 모두 ‘주택’ 때문이라는 것이다. 

군청 담당자의 분석에 대해 부동산업계는 조금씩 다른 견해를 피력했다.

이수호 부회장은 “전원생활을 하러 왔다가 생각보다 녹록치 않은 전원생활에 후회를 하고 다시 돌아가는 사람들이 많다”고 설명했다. 막상 들어오니 주택을 관리하는 것도 만만찮고 교통도 불편할 뿐더러, 생각보다 여가를 즐길 수 있지 않다는 이유에서다.

서인향 용문 분회장은 “강남, 서초, 송파 등 인기 지역에 주택을 보유하고 있다면, 내야 하는 세금보다 가격 상승폭이 더 클 것으로 전망되기 때문에 보유하는 게 유리하다”며 “반면 양평에 주택을 가지고 있다면, 신도시 개발로 인해 주택 공급량이 늘어, 가격상승을 기대할 수 없다. 그래서 세금을 감수하면서 보유하려고 하지 않는다”고 덧붙였다. 그는 “양평보다 입지가 좋은 곳에서 서울 대비 저렴한 가격으로 살 수 있는데 굳이 양평으로 오겠나”라며 군청 담당자와 같은 의견을 내놨다.

이명현 회장은 앞선 두 사람과 의견이 조금 달랐다. 신도시 주택 시장과 양평 주택 시장은 서로 영향을 끼치지 않는 별개의 시장이라는 것이다. 그는 “양평은 일부러 전원생활이나 교육 등을 위해 찾는 곳이므로 영향이 크게 없을 것”이라고 설명했다.

◆수도권 광역전철, 오히려 악 영향

양평의 인구정체는 신도시 개발과 함께 계획된 수도권 광역철도망 사업도 한몫할 것으로 보인다.

양평군은 수도권 제2순환고속도로 화도-양평 구간 건설, 양평-서울 고속도로 건설 등으로 인한 인구유입 기대가 컸다. 민간 건축업자들이 지난해까지 양평군에 제안한 아파트 단지 건설 계획은 2025년 준공 기준 3000세대가 넘는다는 것이 이를 방증한다.

하지만 정부와 경기도가 지난해에 이어 올해 발표하고 있는 수도권 광역철도망 사업은 양평의 인구유입 기대에 찬물을 끼얹고 있다.

일명 GTX라고 불리는 이 사업은 수도권 교통난 해소, 장거리 통근자를 위해 수도권 외곽에서 주요 거점을 30분대에 연결하는 수도권 광역급행철도다. A노선(운정신도시~동탄신도시)은 2023년말 개통을 목표로 공사 진행 중이고 B노선(마석역~송도국제도시)은 예비타당성 조사 중이며, C노선(양주신도시~수원역)은 예비타당성조사를 통과해 후속절차를 밟고 있다.

이들 노선과 하남, 남양주 등의 신도시는 일반 전철과 연결돼 최근 이들 지역의 부동산은 연일 치솟고 있는 추세다.

부동산업계는 이에 대해 다소 다른 의견을 내놨다.

서 분회장은 “화도-양평‧서울-양평 고속도로로 인한 전입효과보다는 신도시 개발, GTX로 인한 전출효과가 더 크리라 본다”며 “오래 전부터 양평 주택보급률이 100%를 넘어섰는데, 2025년까지 아파트 3048세대가 들어오면 수요보다 공급이 늘어나 주택가격이 하락할 것”이라고 설명했다.

이 지회장 또한 “교통 여건이 개선되거나 일자리가 늘어나지 않는 이상, 실거주자 중심인 양평 주택 경기는 좋은 전망을 내다볼 수 없거나 보합을 유지하게 될 수 있다”는 의견을 냈다. 다만, 이 부회장은 “수입리‧문호리에서 마석까지는 자동차로 10~15분 걸린다. 이 지역에서 서울로 출퇴근할 경우 약간의 메리트가 있다고 본다”고 설명하기도 했다.

◆건설경기 위축, 대안 마련 서둘러야

앞서 제시한 내용을 간단히 정리하면 정부의 부동산정책과 하남, 남양주 신도시 건설, 수도권 광역철도망 사업 등으로 인해 양평군의 인구가 정체 혹은 감소가 예상된다. 이에 따라 실거주자 중심의 양평 부동산 또한 위축될 가능성이 크다.

정부의 각종 정책으로 인한 전입인구 정체로 양평군의 대규모 전원주택단지 건설이 주춤하고 있다.

여기서 말하는 ‘부동산 위축’은 주택의 매매 및 전월세 거래의 감소가 아니라 건축경기의 위축이다. 실제 건축에 앞서 진행하는 개발행위를 담당하는 양평 측량업계는 큰 위기를 느끼고 있다. 지역의 한 측량업자는 “지난해부터 개발행위 의뢰건수가 줄더니 올해는 전년대비 절반 수준으로 떨어졌다”며 걱정했다.

양평의 경제를 떠받치고 있는 건설경기 위축은 양평 전체 경제에 큰 영향을 줄 수밖에 없다.

사정이 이렇다보니 최근 전원주택 건설 트렌드도 변하고 있다. 과거 대규모 단지 중심의 전원주택단지 개발에서 5~10가구의 소규모 단지 조성이 대세다. 이를 토지구매부터 주택건설 전체에 수요자가 직접 참여를 할 수 있는 시스템이라 전원생활을 꿈꾸는 사람들의 니즈를 충족시킬 수 있다.

두 번째로 고려해볼 틈새시장은 전원주택형 노인 요양시설 개발이다. 단지 내 간단한 의료시설과 레저시설까지 갖춘 고급형 은퇴자 행복주택 개념이다. 이미 은퇴자의 전원생활 최적지로 알려진 양평에서는 충분히 시도해 볼만한 사업이다.

마지막으로 공공임대주택 건설도 필요해 보인다. 여전히 서민 입장에서는 주택을 구매하는 것은 무척 어려운 일이다. 특히 양평은 홀몸 고령자가 많고, 갈수록 늘어나는 추세다. 정부가 경기도가 추진하는 공공임대주택 보급을 양평군이 적극적으로 유치해 나간다면 무주택으로 힘겨운 서민들의 삶의 질 향상과 함께 전입인구 감소로 인한 건설경기 위축 문제를 조금이나마 해소할 수 있지 않을까

석진주 기자  sukjj@ypsori.com

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